Покупка земли под коммерческую застройку
Покупка земли под коммерческую застройку категории и видыПодбор и приобретение участка для возведения недвижимости коммерческого типа нуждается в определенных знаниях в юридической отрасли. Благодаря этому можно избежать различных проблем, связанных с тонкостями покупки. Это также позволит сократить время и финансы на вопросы переоформления.
В этой статье собраны самые важные особенности для успешного проведения подобной продажи и подписания сделки. Кроме того, приводится сами действия в алгоритме, как проходит непосредственно аукцион от государства.
Юридические аспекты, связанные с участком под строительство коммерческой недвижимости
Мегаполисы всегда радуют своих жителей или приезжих большим числом возможностей. В их перечень входит множество ТЦ, ресторанов и кафе, спортивных комплексов. При этом сами объекты относятся к коммерческой классификации. Их расположение обусловлено по закону – участок предусматривается именно для подобного использования.
Необходимо сразу подчеркнуть, что само название «коммерческий участок» не предусматривается в законодательстве. Однако, этот термин постоянно применяется в общении в повседневной жизни. Это названия участков, на которых допускается строительство различных учреждений и других зданий с целью прибыли.
В перечень таких строений входят:
• офисные территории, бизнес-комплексы;
• автозаправки, салоны по продаже автомобилей, мойки для автомобилей;
• торгово-развлекательные комплексы, магазины;
• стадионы, катки, прочие сооружения, которые относятся к спортивному типу;
• галереи, музеи, цирки, театры;
• санатории, учреждения для оздоровления.
Порой происходит такая ситуация: клиент хочет создать инженерно-транспортную инфраструктуру для возведения дома или моста. И после выбора проектировщика и согласования условий удается утвердить общий бюджет на строительства. Но через какое-то время новый партер предпочитает выставить новые условия, увеличив общую стоимость проекта. Такое может быть по нескольким причинам:
• нечестная стоимость. Несмотря на то, что договор и цена одна, предусматривается по условиям разные «звездочки». Даже на этапе проектирования эта проблема может возникнуть;
• исходная информация. Порой даже мельчайшие детали могут изменить оперативность выполнения проекта. Поэтому важно проверять всю информацию до подписания договора;
• маленькие сроки. Проектировщик, который добросовестно выполняет свои обязанности, готов согласовать сроки, обсудить их. А если речь идет про недобросовестного подрядчика, он быстро согласится на любые сроки для получения аванса, а затем будет тянуть время.
По какой причине так происходит и на ком вина?
Для помощи в этом вопросе стоит обратиться к документу, в котором собрана десятка основных причин, по которым срывается проект или возрастает цена сметы. Мы же поговорим в отдельности о каждой причине, разобрав все нюансы в отдельности.
Любые нюансы, которые напрямую связаны с эксплуатацией земельных участков в РФ должны проводиться по регламенту следующих кодексов:
• земельным;
• градостроительным;
• гражданским.
На базе информации, которая закреплена в вышеуказанных Кодексах, имеются положения от федерального ведомства. Нормативные акты регулярно выпускаются с подробным описанием всевозможных деталей и аспектов касательно использования земли. Кроме того, приказ Министерства развития экономики Российской Федерации предусматривают использование Классификатора допустимого эксплуатирования земли. Этот классификатор используется для установления возможности применения конкретного участка в целях коммерции.
Для ознакомления с вопросами оформления права собственности на подобные участки стоит обратиться к ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Статья 8 данного закона предусматривает вопросы касательно перевода земельных участков в разную классификацию. При этом в Земельном кодексе прописаны нюансы процедуры изменения назначения участков.
Критерии выбора земельного участка под строительство коммерческой недвижимости
Если рассматривать вопрос с точки субъектов Федерации, используется особая документация, которая предусматривает присвоение одной территории определенное назначение. При этом учитываются перспективы в плане развития мегаполиса или определенного района. Кроме того, сами объекты коммерции могут возводиться исключительно на тех участках, которые предусмотрены для этого по закону.
Выбирая земельный участок для строения торгового комплекса, стоит убедиться в назначении самого участка, как оно прописано в документах:
• земля обязана соответствовать нормам жилищного строительства;
• участки без сложностей можно перевести в другую классификацию;
• к участку должны вести комфортные пути для подъезда;
• при возможностях должно быть подключение к основным коммуникациям.
Участок под строительство магазина: требования и нормы
Также требуется перечислить и другие определенные нюансы, на которые стоит обращать внимание при выборе земли под строительство коммерческих объектов:
• максимально востребованными остаются участки для жилищных строений;
• востребованными остаются и участки для промышленного строительства, но в рамках города их число лимитируется.
Гораздо проще найти для покупки участки сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, важно правильно переоформить документацию для последующего использования таких участков.
С точки зрения инвесторов более выгодной является покупка земли, где уже имеется необходимая инфраструктура, отмечается доступность в транспортном отношении.
Очень важно учитывать возможности подключения к коммуникациям для снижения расходов в вопросах строительства.
Кроме того, стоит помнить, что на большую территорию гораздо сложнее найти покупателя по сравнению с участками небольшого формата. Цена земли может меняться в зависимости от расположения участка. Например:
• для Москвы и МО. Учитывается расстояние до МКАД или центральной части города. Если речь идет про участки с комфортной транспортной доступностью, они будут стоить гораздо дороже;
• для Санкт-Петербурга. Наиболее высокие цены всегда будут в городе и ближайших населенных пунктах.
В каждом регионе или области предусматриваются свои нюансы касательно установки цен. Они обуславливаются самой доступностью для клиентов, наличием инфраструктуры или коммуникаций. Поэтому стоимость на коммерческие объекты будет выше, чем на жилищные или сельскохозяйственные земли.
Многих покупателей привлекает шанс вести малый бизнес, даже не выходя из дома. Тем не менее, согласно действующему законодательству, нельзя возводить кафе на участке, который предусматривается для частного строительства.
В судебной практике предусмотрен ряд причин, когда хозяева торговых территорий были вынуждены сносить здания по решению суда. Применять свою землю для коммерции можно лишь в том случае, если переоформить часть участка по закону под коммерческую территорию. Тогда проживание на участке будет узаконено.
Перед покупкой земли для строительства коммерческих центров и других территорий важно учитывать нюансы и особенности законодательства. Также не лишним будет ознакомиться с планировкой градостроительной деятельности.
Нюансы покупки участка под строительство различных объектов коммерческой недвижимости
Факт сделки купли продажи обязан быть нотариально подтвержден. В документе договора между владельцем и покупателем необходимо прописывать основное назначение участка по закону, которое также указывается в градостроительной документации в конкретном регионе. В том случае если земля не считается коммерческим объектом, важно уточнить, можно ли поменять данное назначение на конкретном участке.
Например, инвестор хочет возвести на купленном участке заправку, но допускается лишь строить объекты складского хозяйства. Тогда потребуется дополнительное время и финансы для переоформления всей документации.
1. Магазин или ТЦ
Потенциальному покупателю важно выполнить следующие действия:
• направиться в архитектурный департамент или учреждения градостроительства, которые выполнят необходимые функции в рамках города;
• ознакомиться со всеми вариантами, которые предлагают сотрудники данного учреждения;
• оформить заявку на имя администрации, с рассмотрением просьбы касательно строительства торгового комплекса на определенном участке;
• подождать, пока учреждение расскажет о своем решении касательно того, разрешать ли строительство или обосновано отказать владельцу.
2. Автосервис
Рассматривая варианты земельных участков для возведения сервиса для обслуживания автомобилей, необходимо учитывать несколько нюансов. Участок должен быть в доступном месте, недалеко от застройки. Так будет прямой доступ к потенциальным клиентам и хозяевам автомобилей. Кроме того, автосервисы считаются опасными объектами для экологии, поэтому должны располагаться в удалении от жилых районов.
3. Автомойка
Такие лимиты существуют и для автомоек. Поэтому не так легко приобрести объекты рядом с автомагистралью или муниципалитетом. Важно учитывать всю документацию, которая может быть взята у собственника для ознакомления. Дополнительно необходимо оборудовать каждый пост с улавливателями песка и отводами для грязной воды.
4. АЗС
Автозаправки могут возводиться на участках, которые относятся к промышленному типу. Чаще всего сложность заключается в непосредственном близком расположении рядом с автомагистралью или трассами.
Пошаговая покупка земельного участка у государства под строительство коммерческой недвижимости
Участки, которые считаются собственностью муниципальных учреждений или являются государственными, можно купить, заранее оформив свою заявку в качестве участника аукциона.
Для продажи доступны те земли, которые переходят под кадастровый учет. При этом все они обязаны иметь четкие границы, определенное назначение на использование. Каждый нюанс и особенность должна быть прописана в земельном реестре. Он закреплен за конкретным учреждение. Также участок обязан быть свободным и не иметь ограничений касательно перепродажи.
Для инициирования аукциона может подавать заявку физическое или юридическое лицо. Кроме того, на это способны и органы госвласти, местного самоуправления. Все зависит от того, на каком именно балансе числится этот надел. Именно в зависимости от этих особенностей желающий купить земельный участок должен подтвердить свое намерение принять участие в аукционе. Важно при этом своевременно подать заявку до установленного срока. Сам срок можно найти в официальном извещении от города.
В том случае, если торги будут организовываться по инициативе потенциального владельца участка, он обязан соблюдать некоторые условия. Среди обязанностей будущего собственника:
• подать запрос по адресу службы государственного кадастра на получение схемы расположения земельного участка;
• позаботиться о регистрации схемы топографической классификации в контрольно-надзорных учреждениях;
• позаботится про постановление надела на учет кадастрового типа;
• оформить начало процедуры регистрации права на собственность, которая переходит от государства или муниципалитета.
После того, как будут выполнены все манипуляции касательно подготовки к дальнейшим торгам, за инициатором аукциона остается задача подать заявку в учреждения местного самоуправления. В заявке должна быть описана просьба организации торгов. В зависимости от принятия решения, вердикт обязан быть вынесен в течение двух месяцев. За этот срок административный комитет обязан рассмотреть все нюансы касательно продажи надела. Также за комитетом остается назначение ответственного лица за проведение аукциона.
1. Что нужно для организации аукциона?
Земли, которые предусмотрены для строительства недвижимости коммерческой классификации, обязаны переходить под реализацию только по торгам в онлайн-формате. При этом участниками считаются юридические или физические лица, которые предоставили необходимый пакет документации и перевели аванс у определенном размере.
Важно! Перед тем как согласиться на участие в аукционе по реализации государственных участков, важно учитывать и показатель ликвидности. В некоторых случаях на аукцион выставляются те земли, которые требуют большого числа вложений. А вот после подобных инвестиция остается под большим вопросом, окупится ли такое приобретение.
2. Как составить заявку на участие в аукционе?
Со стороны организаторов торгов необходимо утвердить пакет требуемой документации, в число которой входит и корректная форма созданной заявки. Такую заявку можно подписать и оформить в электронном формате. Чаще всего в число данных, которые вносятся в заявку, входят:
• полное название юридического лица, фамилия, имя, отчество, паспортная информация физического лица, которые заключает заявку;
• фамилия, имя, отчество и должность представителя юр. лица, если он действует от имени компании;
• реквизиты или доверенность;
• общее наименование участка, который будет предложен для реализации посредством аукциона;
• адрес участника торгов, реквизиты для возвращения аванса в том случае, если аукцион будет выигран другим человеком;
• подпись.
Подписывая заявку, участник соглашается с перечисленными в ней условиями и порядком проведения торгов. Дата и время подачи фиксируется в журнале регистрации, который ведется в органе власти. От каждого претендента может быть подана только одна заявка.
3. Перечень других документов
Помимо вышеописанной документации, к заявке необходимо приложить:
• для участника – физического лица необходим паспорт гражданина РФ;
• для организации – учредительная документация, приказ касательно назначения гендиректора;
• для ИП – удостоверение о регистрации в налоговом учреждении, паспорт общегражданского типа.
Прием всей документации будет прекращен в течение 5 суток до старта онлайн-аукциона.
4. Внесение задатка
В обязательном порядке необходимо учитывать важное условие для соблюдения всех правил участия в аукционе. Важно перечислить от имени претендента финансовые средства на определенный счет, который прописан в документации аукциона. Таким образом участник подтверждает свои серьезные намерения – если претендент напишет отказ от участия в торгах, не уточнив при этом уважительн3ю причину, задаток не будет возвращен.
Сумма платежа в зависимости от объекта может быть разной, иногда она составляет 50% от цены за участок. В случае проигрыша все остальные претенденты получают задаток в полном объеме. Он переводится на банковские реквизиты, прописанные в заявке.
5. Пошаговый алгоритм действий
На сервисе организатора электронных торгов предусмотрена полная информация касательно проведения всей процедуры. Действия, направленные на проведения торгов, включают в себя:
• определение стартовой стоимости на землю или участок;
• предложения от претендентов на недвижимость, которые должны быть больше стартовой цены на указанный «шаг»;
• определение в качестве победителя того претендента, который согласен выплатить наиболее высокую ставку;
• подписание протокола, объявление результатов аукциона на официальном сервисе муниципального органа.
В течение трех суток после проведения аукциона все проигравшие участники получат задаток на банковские реквизиты в полном объеме.
6. В каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися?
Подобное может произойти в нескольких случаях:
• если регистрацию оформили не больше двух человек;
• если после назначенной стоимости стартового типа участники не решились предложить более высокую ставку;
• если участник, который стал победителем, не подписал протокол касательно результатов аукциона или не заключил сделку купли-продажи.
7. Оформление договора с победителем торгов
Лицо юридического или физического типа, которое заявило о желании заплатить за участок больше остальных претендентов аукциона, обязано получить от представительства властей три копии официального договора купли-продажи.
В документации прописывается стоимость, которая была предложена победителем аукциона и следующие данные:
• полная документация и информация о потенциальном владельце, продавце;
• информация о наделе, который будет переходить по праву собственности к другому человеку (в эту информацию входит кадастровый номер, показатели площади, назначение);
• порядок перевода финансов на реквизиты продавца, все условия касательно кредита или рассрочки.
Подписанных экземпляров должно быть три. Один переходит к реализатору, второй – к покупателю, третий будет передан в Росреестр.
8. Окончательный расчет между сторонами
Тот задаток, который вносит покупатель на старте торгов, учитывается в счет единой суммы. После этого оставшуюся часть покупатель должен перевести на реквизиты муниципального учреждения или государственного органа. При этом в зависимости от общего соглашения с обеих сторон учитывается алгоритм передачи.
9. Регистрация права собственности
Итоговый переход права собственности на земельный участок должен пройти в Росреестре. Во время такого оформления покупатель обязан направиться пакет документации, которая прописана в самой сделке.