Покупка офисных зданий и переделка под апартаменты
Современные тренды рынка недвижимости подтверждают, что концепция коммерческого недвижимого имущества со временем устаревает. Аналогичные тенденции также присущи офисным помещениям, срок эксплуатации которых может измениться вследствие корректировок конъюнктуры рынка или экономической ситуации в стране. По этой причине большинство собственников нежилого имущества задумываются о реконцепции как способе повышения доходности бизнес-проекта.
Покупка офисного помещения для дальнейшей переделки в жилую площадь – не новшество для современного рынка нежилой недвижимости. В последние несколько лет реконцепции коммерческих недвижимых объектов практически не проводились, так как спрос на офисы был достаточно высок. В большинстве ситуаций владельцы промышленных зданий проводили перепланировку для создания офисного пространства, бизнес-центров. Примеры — БЦ «Красная Роза» и «Лефортово».
Уменьшение спроса на офисы, как правило, сопровождается трансформацией коммерческой недвижимости в жилые апартаменты, отели и гостиницы. Предлагаем об этом тренде рынка недвижимого имущества поговорить подробнее.
Изменения функционала помещения
Причин для осуществления реконцепции офисного пространства в жилой фонд в Москве может быть много. В их числе:
- Уменьшение спроса на аренду помещений.
- Снижение доходности арендного бизнеса.
- Выявление просчетов, которые были допущены во время проектирования, строительства здания.
- Устаревание (физическое, моральное) офиса.
- Неэффективное управление помещением, арендным бизнесом.
Когда собственник решает переводить нежилой фонд в жилье, он в обязательном порядке изучает рыночные требования, интересуется методами увеличения конкурентоспособности. Особенность этой процедуры заключается в том, что в итоге на модифицированную недвижимость можно установить более высокие арендные ставки, обеспечивать лучшую заполняемость.
Легче всего выполнить перевод офиса в дом на стадии проектирования. Как правило, это заметно влияет на сроки реализации помещения, так как потребуется изменить проектную документацию, тип участка, а также пройти еще раз все этапы согласования документов. Генеральный план города позволяет зонировать районы, где можно возводить только коммерческие или жилые здания. Это значит, что компании потребуется не просто сменить статус помещения, а доказать, что на этом участке можно возводить жилье.
Реконцепция уже готового офиса сопровождается более серьезными сложностями. В первую очередь из-за того, что к разным сегментам недвижимого имущества предъявляются персональные требования к:
- техническим характеристикам;
- планировочным параметрам;
- инженерным решениям.
По этой причине девелоперу потребуется разработать уникальную концепцию, которая поможет создать конкурентоспособный проект в соответствии с условиями рынка.
Из офисного в гостиничный бизнес
В большинстве случаев предприниматели решаются на перепрофилирование офисного пространства в гостиницу или арендное жилье. Реализовать этот проект удается не всегда из-за тонкостей вертикальной коммуникации, особенностей инженерных систем. Организация гостиничного бизнеса подразумевает наличие большого количества стояков, так как санузел обязательно должен быть во всех номерах.
При этом важно учитывать, что во время проектирования отеля есть риск потерять часть полезной площади. Но у этого варианта перепланировки выше шансы получить одобрение руководства Москвы. Перепрофилировать готовый офис в жилье крайне сложно из-за того, что собственнику обязательно придется изменить назначение недвижимости. В большинстве случаев офисы переводят в здания свободного назначения, что позволяет владельцам использовать их в разных целях.
Примеры реконцепции
Примеров перепрофилирования офисных зданий в жилье довольно немало. К примеру, многофункциональный комплекс в Фили Сити MR Group, который был переведен в жилой фонд. Офисный центр MR Group «Водный» также изменили на многофункциональный — апартаменты в МФК «Маршал», который проектировался как бизнес-парк. Регулярно владельцы коммерческой недвижимости изменяют функционал зданий с учетом рыночного спроса и прибыльности проекта.