Особняк и офисное здание: в чем отличие?

Рынок коммерческой недвижимости Российской Федерации достаточно обширен. Поэтому для облегчения процесса получения детализированной информации и изучения основных параметров актива предусмотрена специальная классификация нежилого имущества. Используя эти сведения, потенциальные покупатели или арендаторы могут получить максимум полезных данных об объекте до его осмотра.

Как правило, такая классификация используется для офисных зданий, которые сегодня остаются довольно популярными среди большого количества предпринимателей и юридических лиц. Кроме такого вида помещений, актуальными считаются особняки. Этот сегмент коммерческой недвижимости остается популярным, высоколиквидным и дорогим. Предлагаем поговорить подробнее о том, в чем отличие особняков от офисных зданий.

Сегментирование нежилых объектов

Любая классификация, которая используется сегодня, имеет условный характер. Это значит, что не стоит отменять важность изучения индивидуальных особенностей каждого объекта, а также прочих нюансов. Сегодня довольно сложно обеспечить единый подход к составлению классификации коммерческой недвижимости, поэтому все активнее происходит адаптация иностранных систем и стандартов к реалиям Российской Федерации.

Классификация имущества, то есть определение, к какой категории оно относится, выполняется по разным признакам:

по целевому назначению;
по специализации;
по типу собственности;
по цели владения;
по уровню готовности к эксплуатации.

При этом общепринятая классификация активов коммерческого назначения, которую используют, как правило, все стороны рынка недвижимости, позволяет разделить недвижимое имущество на офисное, торговое и складское. На первом варианте остановимся подробнее, так как для организации офиса используют сегодня не только специализированные помещения и здания, а также престижные, исторические особняки. Остановимся и на том, чем отличаются эти два вида коммерческой недвижимости.

Офисные здания: особенности и классы

Офис – это специальное помещение, в котором располагаются работники общественных организаций, производственных предприятий или фирм. Компании заинтересованы в создании комфортных условий для своих сотрудников для:

работы с потенциальными и существующими клиентами;
выполнения представительских задач;
хранения и обработки документации;
ведения других задач хозяйственной деятельности.

Для облегчения процедуры выбора такого помещения арендаторами либо покупателями используется специальная классификация. Присвоение буквенного класса недвижимости осуществляется с учетом разных параметров: расположения, типа строения здания, инфраструктуры, давности постройки, а также особенностей планировки, инженерных систем. При этом классификация максимально приближена к вариантам западных офисных помещений. Условно разделить объекты можно на три категории – элит, бизнес и эконом.

Рассмотрим подробнее классы недвижимости:

А. Это объекты, расположенные в престижном район, с открытой планировкой. Как правило, офисные здания характеризуются хорошей площадью, так как находятся в новых зданиях и деловых центрах. Офисы имеют продуманную планировку, отделку высокого качества, удобную транспортную развязку, современную пожарную систему безопасности. Как правило, комплектуются парковочными местами.
В. Это коммерческая недвижимость бизнес-класса, а также для профессионального менеджмента. Объекты этой категории крайне редко уступают по характеристикам А-классу. Офисные здания отличаются комфортным расположением, удобной транспортной развязкой, парковкой. В отделке помещения используют материалы хорошего качества.
С. Активы С-класса считаются самыми финансово доступными. Как правило, это могут быть бывшие здания крупных конструкторских бюро, исследовательских и научных институтов, которые были перепрофилированы в офисные здания с реконструкцией. Характеризуются основными коммуникациями, сниженной транспортной доступностью, а также коридорно-кабинетной планировкой. В большинстве случаев отсутствует централизованная парковка, а также современная система вентиляции.

При этом планировка офисного помещения бывает разной в объектах всех трех классов. Как правило, используют коридорно-кабинетный, open spase или комбинированный тип.

Особняки – престижная коммерческая недвижимость

Особняковый формат коммерческой недвижимости в Москве – единственный невосполнимый ресурс. Этот сегмент остается высоколиквидным, популярным и очень дорогим. Среди нежилого имущества коттеджи считаются эксклюзивным продуктом. Классифицировать данный вид коммерческой недвижимости можно на две категории:

реконструируемые объекты, которые представляют историческую ценность;
особняки клубного типа, построенные в течение последних 15 лет.

На рынке нежилого имущества 8 из 10 вариантов – дома первой категории. К историческим постройкам относят бывшие усадьбы, которые сохранились в хорошем виде и считаются памятниками архитектуры. Время появления такого сегмента, как офисные особняки, совпало с тем периодом, когда зарождался рынок столичной офисной недвижимости. Первые жилые коттеджи были реконструированы под офисные помещения в девяностых годах.

Сейчас уровень предложений офисно-административных особняков крайне ограничен (10% от всего рынка), так как большое количество объектов – проект реконструкции. Новых построек такого типа сегодня крайне мало. Опасность приобретения заключается в том, что большое количество объектов юридически нечисты.

Среди столичной недвижимости можно встретить жилые особняки, а также коттеджи офисно-административного назначения. Как правило, дома второго вида находятся в престижных районах Центрального округа. Например, купить или арендовать особняк под офис можно на Арбате, а также в Басманном, Тверском районе и Замоскворечье. Данный вариант выбирают предприниматели, которым важно сохранить и подчеркнуть свою солидность.

Основной мотив покупки или аренды такого типа офиса – высокие требования владельца бизнеса к организации офисного или административного пространства. Как правило, подобные объекты выделяются оригинальной архитектурой, большой площадью, а также интересной историей. Это значит, что приобретение особняка – имиджевая покупка, позволяющая подчеркнуть финансовое положение собственника, его солидность и высокий статус.

В большинстве случаев этот вариант организации офисного пространства интересен иностранным посольствам, финансовым учреждениям, крупным коммерческим организациям. Кроме того, особняки позволяют юридическим лицам сохранить конфиденциальность, безопасность, в отличие от представительств, которые расположены в офисных и деловых центрах.