Арендный бизнес что выбрать
Арендный бизнесКоммерческая недвижимость – один из самых привлекательных объектов инвестирования. Ее отличает стабильная доходность и скорая окупаемость, особенно в сравнении с другими видами бизнеса.
Главное, найти объект, который будет востребован у арендаторов, и грамотно оформить сделку.
Перед владельцем арендного бизнеса открыты впечатляющие перспективы. Коммерческая недвижимость сдается из расчета стоимости за метр квадратный, что влияет на конечную стоимость аренды. Значение имеет и ее расположение. Например, торговые площади в проходных местах с большим потоком потенциальных покупателей стоят в 2-3 раза больше.
Объекты коммерческой недвижимости крайне редко падают в цене. Более того, объекты, приобретенные на стадии активного развития и обустройства определенного района, через несколько лет будут стоить значительно дороже. Срок окупаемости у коммерческих объектов короче, чем у жилых помещений. По статистике при правильном выборе места и постоянном спросе у арендаторов такая недвижимость окупится менее чем через 5 лет. В то же время сдача в аренду квартиры позволит вернуть ее полностью стоимость только через 10-12 лет.
Но главное, чем привлекает арендный бизнес – это возможность получения стабильного дохода при минимальных трудовых и производственных затратах.
Основное назначение коммерческой недвижимости – это ведение бизнеса. Ее не используют для постоянного проживания. Исключение составляют гостиницы, отели и хостелы, но их владельцы, как правило, стараются получить используемую недвижимость в собственность.
Объекты коммерческой недвижимости чаще всего используются для следующих видов деятельности:
• торговля (основное требование – высокая проходимость и наличие отдельного входа);
• общественное питание (арендаторы также смотрят на проходимость, и технические характеристики, вроде электроснабжения, подачи воды, наличия мощной вентиляции);
• офисы компаний (предпочтение отдается объектам со свободной планировкой, линиями коммуникаций и удобством расположения, приветствуется парковка);
• склады(помимо площади значение имеет наличие подъезда для грузового транспорта и технические характеристики: вентиляция, электроснабжение);
• производство (владельцы небольших предприятий и цехов смотрят на наличие электрификации, водоснабжение, отопление, вентиляции):
• образовательные и медицинские центры (помимо технических характеристик помещений и зданий, объекты должны соответствовать требованиям СанПиН).
Коммерческая недвижимость всегда востребована. Бизнес подстраивается под покупательские потоки, поэтому нередко меняет свою локацию. С этой точки зрения брать помещения в аренду выгоднее, чем покупать.
Как выбрать помещение
Несмотря на разнообразие вариантов использования коммерческой недвижимости, чаще всего ее арендуют под торговые объекты, офисы или склады.
Торговые объекты
Помещения под магазины могут располагаться как в торговых центрах, так и в жилых объектах. Чаще всего они занимают первые этажи дома и организовываются путем объединения нескольких квартир. Арендодатель устраивает отдельный вход с улицы.
Самыми популярными являются помещения в центре города с его высокой проходимостью и в многоквартирных спальных районах, с хорошей покупательской способностью.
Офисные помещения
Офисы сдают в аренду торговые и деловые центры. Реже встречаются предложения в жилых домах. Некоторые владельцы центров могут продать долю инвесторам, которые впоследствии будут сдавать свою часть недвижимости в аренду.
Удобство аренды в офисных центрах заключается в приспособление последних именно для работы компаний. Помимо стандартных технических требований здесь, как правило, присутствуют линии высокоскоростного интернета, и отсутствует статичная планировка. Благодаря этому арендатор может организовать несколько отдельных кабинетов или создать open-space (открытое офисное пространство).
При выборе помещения под офис арендаторы смотрят на локацию (предпочтителен цент), транспортную доступность, наличие парковочных мест.
Складские помещения
Расположение складских помещений не имеет решающего значения для арендаторов. Здесь более важно наличие удобного подъезда, возможность работы грузоподъемной техники, качественная вентиляция, электро- и водоснабжение.
В зависимости от хранимого на складе товара арендатору может потребоваться система кондиционирования с режимом поддержания температуры, наличие отопления, улучшенная вентиляция (при хранении химических веществ).
Сдавать склад в аренду может только индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Оформление
Реализовать сделки с коммерческой недвижимостью могут как физические лица, так и организации или предприниматели. В первом случае арендатор может сдавать объект в аренду, уплачивая НДФЛ и имущественный налог. Однако на практике компании стараются не иметь дело с частными лицами, отдавая предпочтение ООО или ИП.
В этом случае собственники для ведения арендной деятельности открывают ИП. При этом владельцем недвижимости остается физическое лицо. Такой способ выгоден возможностью использовать упрощенку с пониженной ставкой НДФЛ.
При покупке помещения в торговом или офисном центре переход в разряд юрлиц необходим, так как владельцы этих объектов редко продают доли частным лицам.
Важный момент – документальное оформление сделки. В договоре аренды прописываются:
• реквизиты сторон;
• адрес помещения;
• технические характеристики (площадь, наличие систем инженерной коммуникации);
• период аренды;
• размер арендной ставки;
• способ оплаты;
• данные о регистрации бизнеса;
• условия досрочного расторжения договора.
Также в договоре стоит по максимуму прописать все моменты, в том числе, необходимость ремонта, штрафы за просрочку платежей, форс-мажор и иные обстоятельства.
Отдельным пунктом перечисляются обязанности арендодателя и арендатора. При необходимости ремонта следует указать все работы, которые будут выполнены арендатором или арендодателем. Если данный пункт не расписан, то действует ст.616 ГК РФ, согласно которой текущий ремонт – обязанность арендатора, а капитальный – арендодателя.
Некомпенсируемые собственником помещения затраты на ремонт арендатор может принять к расходам, учитываемым при налогообложении. Однако приняты они будут только при подтверждении их соответствующими документами (дефектная ведомость, договор подряда, смета, акт выполненных работ).
Отдельным приложением к договору является акт приема-передачи объекта аренды. В нем описывается состояние, в котором находится сдаваемая в аренду недвижимость. Договор вступает в силу только после подписания данного акта. При расторжении договора акт подписывается повторно. В этом случае прием помещения осуществляется арендодателем.
Акт приемки-передачи позволяет избежать споров и необходимости обращения в судебных инстанции. В итоге арендатор при заключении сделки получает на руки свой экземпляр договора, подписанный акт приемки-передачи и техпаспорт на объект.
Плюсы и минусы арендного бизнеса
Сдача недвижимости в аренду, имеет свои плюсы и минусы. К первым относится:
• высокая стоимость аренды коммерческой недвижимости и как следствие, скорая ее окупаемость;
• низкие трудозатраты (не требует постоянного присутствия на объекте, раз в месяц необходимо сдавать налоговую отчетность);
• большой выбор потенциальных клиентов (магазины, офисы, центры, склады);
• выполнение текущего ремонта силами арендатора.
Однако не все так радужно. Минусы ведения данного бизнеса также для многих очевидны:
1. Большие вложения. Коммерческая недвижимость требует внушительных вложений, которые на порядок больше, чем в случае жилых помещений. Приобретать объекты площадью менее 500 м² невыгодно. Более того, требуется оборудовать помещение всеми необходимыми инженерными системами и коммуникациями.
2. Поиски арендатора. Найти ответственного арендатора, который не только потянет аренду, но и будет соблюдать сроки внесения платежей, а также все обязанности по текущему ремонту не так легко. Особенно это касается крупных складских и торговых помещений.
3. Городские локации. Арендный бизнес приносит стабильную прибыль только в крупных городах и мегаполисах. В небольших населенных пунктах чаще всего помещения сдаются под магазины и аптеке, но учитывая неустойчивость малого бизнеса, присутствуют высокие риски потери арендаторов.
4. Налоги. Основная проблема, связанная со сдачей в аренду коммерческой недвижимости – это частые изменения налогового законодательства в данной сфере. Поэтому во избежание проблем следует обзавестись грамотным бухгалтером, услуги которого стоят дорого.
Также не стоит забывать о многочисленных проверяющих органах, которые могут нагрянуть в любой момент и обязанностях арендатора по капитальному ремонту. К тому же быстро продать такой объект по хорошей цене вряд получится. Не каждый может позволить себе столь дорогое приобретение.
Готовый арендный бизнес: скрытые риски
Стабильный доход и окупаемость привлекают довольно много потенциальных инвесторов. Многие из них предпочитают купить или инвестировать в уже готовый арендный бизнес, который на практике продемонстрировал свою доходность.
И здесь нередко возникают проблемы:
1. Собственник предоставил не все данные по прибыльности арендного бизнеса. Существует практика корректировки отчетов с увеличением показателей маржи за счет снижения расходов. Владелец может умолчать, что часть оклада персонала является «черной», некоторые из сотрудников работают без оформления трудовых договоров. Нередко подправляются отчеты, в которых прослеживается непокрытый убыток прошлых лет.
2. Владелец не известил о проблемах с налоговыми и проверяющими органами, а также о перспективах судебных разбирательств. Многие инвесторы, зная о подобной практике, стараются прописывать в договоре ответственность продавца в связи с претензиями к его прошлой предпринимательской деятельности.
3. Собственник не предупредил о возможных налоговых рисках или намеренно занизил их, обещая покупателю предоставить небольшую скидку. На деле может оказаться, что подобные обременения столь велики, что выгоднее отказаться от сделки.
Поэтому приобретение подобного бизнеса требует тщательного подхода и скрупулезных проверок.
На рынке готовых бизнес-решений сегодня востребована коммерческая недвижимость (Streetretail) и паи рентных фондов. Последние являются «новинкой» с весьма убедительными перспективами.
Коммерческая недвижимость Streetretail
К этой категории относятся помещения, находящиеся в торговых и офисных центрах, а также на первых этажах жилых зданий. Арендаторов помимо локации привлекает конфигурация и площадь помещения, проходимость, наличие поблизости остановок общественного транспорта, парковок, жилых кварталов.
Также потенциальные клиенты нередко оценивают ближайших конкурентов, сравнивая востребованность помещений в этом районе, цены и сменяемость арендаторов.
От приобретения подобного бизнеса останавливают:
• высокие цены в крупных городах и мегаполисах;
• риски понижения арендных ставок в зависимости от арендатора;
• необходимость капитального ремонта.
С другой стороны, все текущие расходы ложатся на плечи арендаторов, а собственник может работать, применяя УСН.
Паи рентных фондов
Базовым активом этого бизнеса также является коммерческая недвижимость, причем чаще всего это офисные, деловые или торговые центры. Паи – это ценные бумаги, которые дают их владельцы право собственности на часть коммерческой недвижимости, при этом, не обособляя ее определенную часть.
Преимущества паев:
• низкая цена в сравнении с покупкой всего объекта;
• доступность и возможность выбора объекта;
• стабильность дохода.
При покупке паев важно провести полную проверку продавца, так как в этой сфере велики риски наткнуться на мошенников.
На все готовое: как правильно купить арендный бизнес
Несмотря на все минусы, большинство финансовых экспертов убеждено, что покупка готового арендного бизнеса – это удачное инвестирование. Главное найти рентабельный объект, который со временем будет расти в цене.
В этом отношении отличные перспективы у столичного Streetretail. Востребованность небольших продуктовых магазинов, фермерских лавок, аптек, алкомаркетов с каждым годом только повышается. Также на первых этажах нередко располагаются офисы и отделения банков, почты России, салоны красоты. Помещения, находящиеся на первой линии (с выходом на проспект, центральные улицы, остановки) стоят на 30-35% дороже, чем объекты, расположенные во дворах. Они более привлекательны для арендаторов и у них выше арендная ставка.
Прикинуть цену помещения можно самостоятельно. В среднем стоимость коммерческой недвижимости при продаже составляет от 100 до 120 арендных ставок за месяц. То есть при аренде в 50 тысяч помещение будет стоить примерно 5 млн рублей. Цена ниже на 25% и более процентов должна насторожить покупателя. Это означает, что у объекта имеются серьезные проблемы, о которых владелец может и не предупредить.
Ликвидная коммерческая недвижимость продается с минимальным дисконтом. Как правило, продавец может снизить сумму за счет оплаты наличными. За менее прибыльные объекты можно и поторговаться.
Однако перед началом переговоров стоит провести проверку помещения, склада или торгового центра.
Первое, что может сделать покупатель – это проверить данные из открытых источников. К ним относятся:
• сайт компании;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• информация со справочных ресурсов и сервисов, в том числе по судебным искам;
• федресурс сведений по банкротству;
• данные с сайтов поиска вакансий.
Если есть возможность, воспользуйтесь сервисами проверки благонадежности контрагентов, которые дают полные и объективные обзоры и основную аналитику.
Второй этап проверки – это анализ данных бухучета. Лучше всего доверить эту часть квалифицированному бухгалтеру или финансовому аудитору. Он проверит дебиторскую и кредиторскую задолженность, оценит прибыль и основные статьи расходов, динамику финансовых показателей за последние несколько лет. Все эти данные можно найти и без участия продавца на информационном ресурсе БФО.
Однако даже при положительной оценке, после проведения поверхностной проверки останавливаться не стоит. Только глубокий анализ финансово-хозяйственной стороны бизнеса позволит принять рациональное решение.
Провести такой анализ можно самостоятельно, или обратившись к профессионалам.
Комплексная проверка арендного бизнеса включает:
• исследование правоустанавливающей документации (наличие лицензии, сертификатов, патентов);
• анализ финансового положения на основе управленческого учета;
• проверку имущества и обязательств (оценка ОС, запасов, кредиторских и дебиторских задолженностей, остатка средств);
• оценку рисков судебных дел и последующих санкций;
• налоговый аудит;
• юридическую экспертизу договоров (выписка из ЕГРП, анализ контрактов с поставщиками и покупателями, наличие обременение по договорам, права на товарные знаки).
Дополнительно покупатель оценивает работу персонала, наличие клиентов в «часы пик», ограничения деятельности предприятия, расположенного на первых этажах жилого дома. В последнем случае имеет значение решения, принимаемые ТСЖ или управляющей компанией.
Часть документов и информации, особенно связанных с управленческим учетом, может предоставить только продавец. Его отказ должен заставить задуматься потенциального покупателя о чистоте сделки.
Во что принято вкладываться?
Если раньше наблюдался высокий спрос на жилую недвижимость, то сегодня все чаще инвесторы рассматривают ее коммерческую разновидность, как более выгодный способ вложений. Причем спрос на эти объекты не упал даже после падения арендных ставок в 2021 году на фоне пандемии.
Если говорить о покупке готового бизнеса, то оптимальный вариант – продуктовые магазины и аптеки. Эти предприятия удовлетворяют первичные потребности человека, поэтому спрос на их деятельность будет всегда.
Однако даже среди таких организаций имеются свои лидеры. В первую очередь, это относится к сетевым объектам, которые понятны потребителю в плане качества и цен.
Неплохие перспективы и у коммерческих помещений в новостройках. Новые правила градостроительства требуют возведения соответствующей инфраструктуры района, которая нередко включает в себя магазины, аптеки, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры.
Уровень доходности арендного бизнеса
Уровень доходности зависит от конкретной недвижимости. Так, например, если собственник делового центра сам занимается арендным бизнесом, большинство потенциальных арендаторов предпочтут заключить сделку именно с ним.
В торговых центрах многое зависит от расположения помещения. На проходных локациях для арендатора не имеет значения, кто арендодатель.
Доходность крупных складских объектов выше, чем торговой или офисной недвижимости. Это связано с большей площадью помещений и долгосрочными контрактами на аренду. Разница между показателями первых и вторых может составлять 5% в пользу складов.
Что выгоднее всего? Подсчет прибыли
Если говорить о прибыльности, то первое место занимают складские помещения, второе – торговые и третье – офисные. При этом не стоит забывать об обязательных расходах в виде налогов, коммунальных платежей и затратах на первоначальный ремонт. Отдельной статьей идут неучтенные расходы.
Подсчитать прибыль получится только после полной окупаемости недвижимости. В случае коммерческих объектов это происходит через 5-8 лет после покупки. Склады и торговые помещения окупятся за 5 лет, офисы – за 7-8.
Налоги
Процесс уплаты налогов зависит от вида субъекта права:
• физические лица выплачивают НДФЛ, который составляет 13%;
• плательщики НДС возмещают в бюджет 20%;
• ИП и юридические лица на упрощенке на выбор оплачивают либо 6% с оборота, либо 15% - с прибыли;
• предприниматели на ПСН освобождаются от НДФЛ, НДС и налога на имущество и выплачивают 6% от размера потенциального возможного дохода за год (налоговая база).
В последнем случае налоговая база устанавливается каждым регионом индивидуально.
Как сдавать коммерческую недвижимость
Найти арендатора для коммерческой недвижимости можно тремя способами:
• подав заявление на специальные ресурсы;
• воспользовавшись услугами риэлтерских агентств;
• по личным связям («сарафанное радио»).
Многие арендодатели согласны даже снизить арендную ставку, если арендатор устраивает их в плане надежности или готов заключить долгосрочный контракт.
Как организовать такой бизнес с нуля?
Решив заняться арендным бизнесом, следует заранее рассчитывать свои силы и финансовые возможности.
Первое, что необходимо сделать – это найти помещение. Для торговли следует присмотреться к недвижимости в центре, многоквартирных районах, на первых этажах жилых зданий. Для склада сделать упор на площади и транспортном подъезде.
Искать объект можно самостоятельно, или прибегнув к поиску агентства, которое возьмет за это плату, но при этом даст реальную оценку стоимости помещения.
После покупки начинается оформление документации, который нередко включает получение разрешений, лицензий на ведение определенного вида деятельности, а также заключений от соответствующих служб.
Если покупка совершалась на стадии строительства, то может потребоваться первичный ремонт и перепланировка.
Покупка арендного бизнеса: подводные камни
Внушительные преимущества арендного бизнеса не перевешивают рисков, которые могут возникнуть в процессе покупки или дальнейшего использования объекта.
Договор о купле продаже необходимо отдать на проверку юристам, чтобы в случае двусмысленности толкования некоторых разделов, продавец не смог отменить сделку. Также заранее следует проверить все документы на объект, убедившись в законности его возведения.
При покупке помещений в новостройке необходимо заранее учесть возможный период простоя, ввиду отсутствия жильцов и неработающей инфраструктуры.
Штрафы за нецелевое использование, задержку платежей, причинение ущерба объекту – все это прописывается в договоре заранее. Также стоит предусмотреть возможность досрочного расторжения договора и порядок действий в этом случае.
Какие документы проверить перед покупкой
Прежде чем подписать договор купли-продажи следует проверить следующие документы:
• свидетельство права собственности;
• паспорт (для физического лица), выписку из ЕГЮРЛ (для компании);
• выписку из ЕГРН (отсутствие арестов и ограничений);
• кадастровый номер;
• согласие супруга или супруги (для физического лица), согласие собрания учредителей (для компании).
При обращении в риэлтерское агентство проверку все документов проводят его сотрудники.
Сколько нужно вложить в бизнес?
Размер вложений зависит от вида арендного бизнеса, который может потребовать получение дополнительных разрешений.
Основные статьи расходов будут следующими:
• покупка недвижимости;
• регистрация ИП или ООО (если ее нет);
• открытие расчетного счета;
• оформление первичной документации;
• ремонт и оснащение;
• резерв на коммунальные платежи до момента сдачи объекта в аренду.
Сегодня зарегистрировать ООО или ИП можно бесплатно, при открытии расчетного счета в банке. Другие расходы зависят от площади помещения, региона, цен на материалы и тарифы на коммунальные услуги. В крупных городах и мегаполисах вложения будут на порядок больше.
Рентабельность бизнеса на недвижимости
Показатели рентабельности зависят от деятельности арендатора, типа недвижимости, расходов на его эксплуатацию. Складские помещения демонстрируют самую высокую рентабельность за счет быстрой окупаемости и минимальных расходов со стороны собственника. Далее идут торговые объекты и офисы. Причем в последнем случае выгоднее сдавать большое по площади помещение, разделенное на небольшие, но благоустроенные офисы, нескольким арендаторам, чем одной компании.
Арендный бизнес – выгодный вид инвестирования со своими нюансами. Начинающим предпринимателям стоит осторожно подходить к приобретению коммерческих помещений, делая выбор в пользу пусть более дорогих, но стабильно ликвидных объектов.