Договор купли-продажи коммерческой недвижимости: особенности и виды

Коммерческая недвижимость – вид имущества, которое используется для получения прибыли. Когда возникает необходимость в покупке или продаже нежилых объектов, оформление правовых отношений осуществляется посредством заключения специального документа. Предлагаем подробнее остановиться на видах договора, особенностях и тонкостях его заключения.

Особенности сделки купли-продажи объектов коммерческого назначения

Коммерческая недвижимость часто выступает предметом сделки купли-продажи. В большинстве случаев такое имущество используется юридическими лицами и частными предпринимателями во время ведения хозяйственной деятельности, поэтому оформлением и заключением договора купли-продажи (ДКП) занимаются представители бизнеса.

Главным нюансом сделки с нежилым имуществом считается то, что нужно урегулировать вопрос, который связан с переходом прав на землю под помещение. Земельный кодекс регламентирует, что право собственности на недвижимость и земельный участок переходит к другому собственнику, если они принадлежали продавцу.

Если продавец не владеет земельным участком, покупатель приобретает помещение и получает право использовать землю, на которой расположена приобретаемая недвижимость, на идентичных условиях, что действовали для предыдущего собственника. Эти условия прописаны в ст. 271 Гражданского, а также ст. 35 Земельного кодексов. При этом законодательством не запрещается переход права владения объектом без переоформления соответствующей правоустанавливающей документации на земельный участок.

Это значит, что для нового владельца здания будут действовать аналогичные условия, что и для предыдущего, независимо от того, были оформлены или нет документы на землю между двумя сторонами сделки. При этом отсутствие нового арендного соглашения между собственником участка и владельцем недвижимости не освобождает последнего от обязательства платить за аренду земли.

Обязательно нужно решить земельный вопрос на этапе составления соглашения купли-продажи. Например, в документе можно предусмотреть определенную фразу, которая регламентирует переход права пользования землей на идентичных условиях, что действовали для продавца имущества.

Предварительное соглашение между сторонами сделки

ДКП – юридический документ, который регламентирует передачу коммерческого имущества от одного лица к другому после решения финансового вопроса (перевода денег владельцу). Как правило, покупатель и продавец заключают два вида сделки – предварительное соглашение, а после этого основной договор купли-продажи актива.

Предварительный договор регламентирует намерение покупателя в дальнейшем приобрести, а продавца – продать конкретную коммерческую недвижимость. Подписывается данный документ между собственником объекта и его покупателям, когда нужна отсрочка сделки для получения сторонами гарантии того, что она действительно произойдет. Как правило, в данном документе стороны фиксируют размер авансового платежа или денежного задатка за отчуждаемый актив. Оформление предварительного соглашения – законный способ получения предоплаты по ожидаемой сделке.

Основное отличие задатка от авансового платежа состоит в том, что, если сделка с недвижимостью по каким-либо причинам будет аннулирована, продавец обязан будет вернуть несостоявшемуся покупателю аванс. Возврат задатка осуществляется, если договор купли-продажи по инициативе владельца имущества не был подписан. При этом возвращается сумма в двойном размере.

Типовая форма предварительного соглашения нормами законодательства не регламентирована, но получить образец, составленный с учетом всех правил, можно в агентстве «Телус». Ст. 429 Гражданского кодекса страны регламентирует основные требования к документу. Для составления предварительного соглашения потребуется указать в документе следующую информацию:

охарактеризовать предмет договора — рекомендуется тщательно описать имущество, а также определить, какое лицо покупает, а какое продает объект;
зафиксировать стоимость актива, а также определить размер авансового платежа или сумму внесенного задатка;
прописать права и обязанности продавца и покупателя;
зафиксировать срок действия этого соглашения (например, на 1 год);
прописать особые условия сделки (например, рассрочка оплаты);
перечислить обязательные заключения положения предварительного договора;
прописать реквизиты двух сторон.

Подписание предварительного соглашения может таить в себе ряд рисков для сторон, поэтому доверить сопровождение сделки лучше профессиональным риелторам. Специалисты тщательно проконтролируют соответствие документа нормам действующего законодательства, предотвратят нарушение прав и гражданских интересов каждого участника.

Основное соглашение купли-продажи имущества

Этот вид документа заключается сторонами сделки после того, как закончился срок действия предварительного договора, а также при исполнении условий, которые были прописаны в нем. Основной ДКП – главный правоустанавливающий документ, который считается подтверждением перехода права собственности к другому человеку. После подписания договор купли-продажи обязательно подлежит регистрации в Росреестре (по месту расположения объекта) или МФЦ.

Купить квартиру под коммерческое использование или другой актив могут граждане страны, а также юридические лица, ИП. При этом законодательством предусмотрено обязательное условие для покупателя – дееспособность. Если пренебречь данным требованием, в будущем соглашение может быть признано противоправным.

Гражданский кодекс регламентирует требования к составлению данного соглашения. Обязательно документ оформляется в письменной форме. Кроме того, необходимыми считаются:

наличие подписей каждой стороны сделки;
дополнение документа актом приема-передачи — с помощью этого документа происходит подтверждение передачи объекта от старого собственника новому;
выполнение государственной регистрации договора, прав нового владельца;
выдача покупателю соответствующего свидетельства о регистрации в Росреестре.

Для облегчения процедуры бланк договора можно получить у риелторов нашего агентства. При составлении соглашения обязательно прописываются в нем предмет продажи, стоимость объекта, реквизиты продавца и покупателя, информация об активе (адрес расположения, кадастровый номер, площадь, тип помещения), а также способ и срок, когда должна быть осуществлена оплата. В документе должны присутствовать сведения о том, в какие сроки происходит передача продаваемой коммерческой недвижимости от продавца покупателю.

Чтобы существенно уменьшить риски, которые связаны с заключением сделки с нежилым имуществом, рекомендуется заручиться поддержкой квалифицированных риелторов. Специалисты тщательно изучают правоустанавливающие документы на недвижимость, проверяют актив на отсутствие каких-либо невидимых проблем, а также помогают с составлением предварительного и главного договора купли-продажи с учетом актуальных нормативных актов Российской Федерации.