как рассчитать окупаемость недвижимости

Мап- это арендный поток в месяц. Например, берем здание на Походном проезде где цена 180 000 000, арендный поток 1 800 000 в месяц. По нашему правили считаем 1800 000 * 100 = 180 000 000. Это значит окупаемость интересная . Мы умножаем арендную ставку валовый арендный доход без учета расходов на 100. Это очень грубый подсчет , поскольку мы не учитываем затраты. Но с этого мы начинаем при расчёте потенциально интересных объектов, Если 100Мап = цене продажи или больше, то можно переходить к более углубленным расчетам.
Второй этап, Это расходы. Они включают в себя налоги , оплату коммунальных услуг, содержание охраны, бухгалтера и т.д. Иногда, арендаторы сами платят за охрану и коммуналку, Но налоги ВСЕГДА платит собственник и сегодня это значимая цифра которая отражается на доходности арендного бизнеса.
Зная МАП – 1 8000 000 в месяц умножаем на 12 , получаем гап – годовой арендный поток, следующее действие вычитаем из гап, расходы , которые собственник несет на содержание недвижимости. В данном случае это 3400 000 р. В итоге получаем ГАБ 1800 000*12 – расходы = 18 200 000. – Это очищенный годовой поток по зданию . Далее полученную цифру делим на стоимость здания и получаем в годовых процентах. В нашем случае это 10,11 процентов. Сравните с банковским вкладом. Если мы 100 разделим на эту цифру то получим окупаемость в годах это будет 9,89 лет. Также окупаемость в годах можно получить разделив сумму продажи 180 млн на габ -18200 тысяч.
Очень часто в рекламных объявлениях можно увидеть окупаемость 7-8 лет, но при этом продавцы или собственники не учитывают затраты или налоги. Или же позиционируется объект недвижимости у которого еще нет арендатора, но скажем соседнее помещение сдалось и заявляется некая арендная ставка. «Как у соседей». Наша рекомендация в этом случае учитывать все нюансы и покупать арендный бизнес с понятным арендатором .